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賃貸生活を快適に!原状回復と修繕の基礎知識

更新日:6月14日

こんにちは!

引っ越しを考えている皆さん。

グリットの草野です!

賃貸住宅の選び方や住み方についてお悩みではありませんか?

賃貸住宅に住むことは、新しい環境やライフスタイルを楽しむ一方で、退去時の「原状回復」や入居中の「修繕」に関する問題が付きまといます。

今回は、そんな不安を解消するために、退去時の原状回復と入居中の修繕について詳しく解説し、トラブルを未然に防ぐためのポイントを紹介します。


東京都の資料ですが分かり易いものがありましたので詳しくはそちらをご覧ください



目次



退去時の原状回復



原状回復とは何か?

原状回復とは、借主が退去する際に、借りていた住宅を元の状態に戻すことを指します。

ただし、元の状態とは必ずしも契約時と同じ状態ではありません。

ここで重要なのは、経年変化、通常損耗、その他の損耗の区別です。


経年変化、通常損耗、その他の損耗の違い

  • 経年変化:建物や設備が自然に劣化すること。例えば、日焼けによる壁紙の色あせなど。

  • 通常損耗:借主が通常の使用をする中で生じる損耗。例えば、家具の設置跡や床の擦れなど。

  • その他の損耗:借主の故意や過失、通常の使用を超える使い方による損耗。例えば、タバコによる焼け焦げやペットによるキズなど。


借主の負担すべき損耗とは?

経年変化や通常損耗については、修繕費は家賃に含まれているとされ、借主は原状回復義務を負いません。

しかし、以下のような借主の責任による損耗については、借主が費用を負担します。

  • タバコによる焼け焦げ

  • 引越し作業で生じたキズ

  • 結露を放置したために発生したシミやカビ


善管注意義務とその重要性

善管注意義務とは、借主が契約期間中に物件を適切に使用・管理する義務です。

この義務を怠ると、借主は損耗部分の修繕費用を負担することになります。

例えば、タバコのヤニで壁が汚れた場合や、エアコンの水漏れを放置して壁が腐食した場合などが該当します。


特約の有効性とその条件

賃貸借契約には、原状回復義務を超えた特約が設けられることがあります。これが有効であるためには、次の要件を満たす必要があります。

  • 特約の必要性と合理性:特約が客観的、合理的理由に基づいていること。

  • 借主の認識:借主が特約の内容を理解していること。

  • 借主の同意:借主が特約による義務負担に同意していること。

これらの要件を満たさない特約は無効とされる場合があります。



入居中の修繕



貸主の修繕義務

賃貸住宅に住んでいると、時には設備や内装に不具合が生じることもあります。

ここで重要なのが、貸主(大家さん)の修繕義務です。貸主は、借主が快適にその住宅を使用するために必要な修繕を行う義務があります。

例えば、水漏れが発生した場合、こちらは貸主が対応すべき修繕です。


借主が負担する修繕の種類

ただし、以下の場合には借主が修繕費用を負担することになります。

  • 借主の故意・過失による損耗:例えば、子供が壁に落書きをしたり、家具を移動する際にフローリングに深いキズをつけたりした場合です。

  • 借主の通常の使用を超える使用による損耗:ペットを飼っていたために床や壁が傷んでしまった場合などがこれに当たります。

これらの場合、修繕費用は借主の負担となりますので、注意が必要です。


小規模な修繕の特約について

さらに、賃貸借契約には小規模な修繕に関する特約が設けられることがあります。

これは、電球の交換やパッキンの交換など、日常的な小さな修繕を借主が自分で行うというものです。この特約がある場合、貸主に連絡することなく、自分で対応できるので便利ですが、特約の内容をよく確認しておくことが大切です。

例えば、以下のような修繕が特約に含まれることがあります。

  • 電球の交換

  • 水道のパッキン交換

  • 鍵の交換

特約があることで、借主が自分で対応できる範囲が広がり、住まいをより快適に保つことができます。しかし、この特約が有効であるためには、契約時に借主がその内容を十分に理解し、同意していることが必要です。



トラブルを未然に防ぐためのポイント



入居中や退去時のトラブルを防ぐためには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。

契約内容の確認と理解の重要性

契約書には、入居中の修繕や退去時の原状回復に関する詳細な規定が記載されています。

契約書をよく読み、理解することが、後々のトラブルを防ぐための第一歩です。

不明点があれば、契約前に貸主や管理会社に質問し、クリアにしておきましょう。


事前に疑問点をクリアにする方法

契約前に気になる点や疑問があれば、必ず確認しましょう。

例えば、ペットを飼う予定がある場合、その旨を伝え、契約書に明記してもらうことが必要です。

また、特約についても具体的な内容を確認し、自分の負担となる範囲を明確にしておきましょう。


退去時のチェックリスト

退去時には、原状回復の範囲や方法についてのトラブルが起こりがちです。

以下のチェックリストを参考に、退去時に必要な対応を確認しましょう。

  • 壁や床の状態確認:キズや汚れがないかチェック。

  • 設備の動作確認:エアコンや給湯器などが正常に動作するか確認。

  • 清掃:部屋全体をきれいに掃除する。

これらの準備をしっかり行うことで、スムーズに退去手続きを進めることができます。



まとめ

賃貸住宅に住む際には、退去時の原状回復や入居中の修繕に関するルールを理解することが重要です。これらのガイドラインに従い、適切に物件を管理することで、貸主と借主の双方が納得できる良好な関係を築くことができます。

契約内容をよく確認し、疑問点は契約前にクリアにしておくことが、トラブルを未然に防ぐためのポイントです。


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