都市計画法とは？用途地域と規制をわかりやすく解説
- グリット
- 9月27日
- 読了時間: 7分
こんにちは！
グリットの草野です！
「この土地、買っても大丈夫？」
「ここにアパート建てたら儲かる？」
「今持ってる土地、将来どうなるんだろう？」
不動産投資や土地活用を考えている人なら、一度はこんな疑問を持ったことがあるはず。
そんなときに知っておくべきなのが「都市計画法」です！
都市計画法は、どこに何を建てられるかを決めるルール。
知らずに土地を買ったり建物を建てたりすると、
「思っていた用途で使えない！」
なんてトラブルになりかねません。
この記事では、都市計画法の基本から、不動産オーナーや投資家が押さえておくべきポイントまで、わかりやすく解説します！
目次
1. 都市計画法とは？ – そもそもどんな法律？
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的とした法律です。
簡単に言うと、
「どこに何を建てていいのか」
「このエリアはどんな街にするのか」
をルール化するための法律ですね。
不動産の売買や活用を考えている人にとって、土地の用途や規制は超重要なポイントになります。
都市計画法の対象になるエリアには、大きく分けて「都市計画区域」と「準都市計画区域」があります。
2. 都市計画区域と準都市計画区域の違い – どのエリアが対象？
都市計画区域とは？
「市街地を計画的に整備しよう！」
というエリアで、都道府県が指定します。
例えば、東京都や大阪府などの大都市圏では、ほぼ全域が都市計画区域内に入っています。
都市計画区域にはさらに2種類のエリアがあります。
市街化区域 … すでに建物が多く建っている or 10年以内に積極的に開発を進めるエリア。
市街化調整区域 … なるべく開発を抑え、農地や自然を残したいエリア。基本的に新しい建物は建てられません。
準都市計画区域とは？
「今はまだ都市計画区域じゃないけど、近い将来開発が進みそうな場所」
に指定されるエリアです。
例えば、地方の郊外や、観光地周辺のエリアなどが該当します。
準都市計画区域でも、一定の建築規制があるので、不動産投資を考えている人は要チェックです！
3. 用途地域とは？ – 13種類の用途地域を簡単解説！
都市計画区域内には、「用途地域」というものが設定されます。
これは、
「ここには住宅をメインにしよう」
「ここは商業地にしよう」
といった街づくりの方針を示したもの。
用途地域には、次の13種類があります。
住居系（住宅が中心のエリア）
第一種低層住居専用地域 – 一戸建て中心の静かな住宅街（マンションはNG）
第二種低層住居専用地域 – ちょっとした商店や事務所もOKな住宅街
第一種中高層住居専用地域 – マンションやアパートが建てられるエリア
第二種中高層住居専用地域 – 1階に店舗や事務所もOKな住宅エリア
第一種住居地域 – 住宅がメインだけど、小規模な商業施設もOK
第二種住居地域 – さらに大きな商業施設やホテルも建てられる住宅エリア
準住居地域 – 幹線道路沿いなどで、住宅と商業施設が混在するエリア
商業系（ビジネスや商売向けのエリア）
近隣商業地域 – 住宅街の近くにある商店街などのエリア
商業地域 – デパートやオフィスビルなどが建てられる繁華街エリア
工業系（工場や倉庫向けのエリア）
準工業地域 – 工場OKだけど、住宅や商業施設も混在するエリア
工業地域 – ほぼ工場専用のエリア（住宅はほとんど建てられない）
工業専用地域 – 住宅や店舗は建てられず、完全に工業向けのエリア
その他
田園住居地域 – 農業と共存するエリア。農産物直売所などが建てられる
用途地域によって、建てられる建物が大きく変わるので、土地を購入する前にチェックすることが大事です！
4. 都市計画区域内の規制 – 建築や開発にどんな制限がある？
都市計画区域や準都市計画区域内では、建築や開発に関する規制が適用されます。
代表的な規制には、次のようなものがあります。
開発行為の許可制 … 一定規模以上の土地を開発する場合は、都道府県知事の許可が必要
用途地域ごとの建築規制 … 例えば、住宅専用地域では工場はNG
建築基準法に基づく規制 … 道路に接していないと建物を建てられない「接道義務」など
また、建築物の高さ制限、容積率（建物の延床面積の上限）、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）などのルールも決められています。
開発や建築を考えている人は、事前に自治体に相談するのがベスト！
5. 都市計画の決定プロセス – どうやって決まるの？
都市計画って、行政が勝手に決めてるイメージがあるかもしれませんが、実は住民の意見も取り入れて、段階を踏んで慎重に決められているんです。
その中でキーワードになるのが、「都市計画マスタープラン」。
✅ 都市計画マスタープランとは？
これは、市町村が「うちの街は将来こうしたい！」という中長期的なビジョンを示した基本方針のこと。
たとえば、
「駅前は商業施設を充実させよう」
「郊外は緑を守りながら住宅地を整備しよう」
「災害に強い街づくりを目指そう」
…といった目標をまとめたものです。
このマスタープランをベースに、具体的な都市計画（用途地域の変更や新しい施設の建設など）が作られていきます。
つまり、マスタープランは街づくりの設計図の設計図なんですね！
このプロセスを経て決まった都市計画は、基本的に長期間変更されません。
ただし、都市の発展や災害対策の必要性などに応じて、見直されることもあります。
都市計画が決まると、土地利用のルールが大きく変わることもあるので注意！
6. 都市計画と都市計画事業の違い – ただの計画と実行の違い
都市計画法には、似たような言葉で「都市計画」と「都市計画事業」がありますが、これはまったく別のものです。
都市計画 | 都市計画事業 |
街づくりの青写真（計画） | 実際に整備を行う工事や事業 |
例：ここは住宅街にしよう、この道路を整備しよう | 例：実際に道路を作る、公園を整備する |
土地利用のルールを決める | 具体的な工事や施行をする |
都道府県や市町村が決定 | 行政や民間事業者が実施 |
都市計画が決まっただけでは、すぐに開発が始まるわけではありません。
実際に道路や公園を整備するには、都市計画事業として具体的に進める必要があります。
また、都市計画事業が始まると、土地収用（所有者の同意がなくても、土地を強制的に取得できる仕組み）が適用される場合もあるので、注意が必要です。
7. 不動産オーナー・投資家が知っておくべきポイント
都市計画法を知っておくと、土地の価値や活用方法を正しく判断できます。
例えば、「将来的に市街化が進みそうなエリア」に早めに投資すると、後々大きなリターンが期待できるかもしれません。
逆に、「市街化調整区域」などの規制の厳しい土地を買うと、思うように活用できず後悔することも…。
事前に自治体の都市計画を確認し、賢く土地を活用しましょう！
まとめ
都市計画法を知ることは、不動産の価値を最大化するカギになります！
これから土地を買う人も、すでに持っている土地を活用したい人も、都市計画法を理解しておくことで、賢く不動産を運用できます。
しっかり学んで、賢く資産運用していきましょう！🚀
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